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基隆市稅務局

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土地增值稅簡介

已規定地價之土地,於土地所有權移轉時,按土地漲價總數額採用倍數累進稅率計算繳納的租稅。

一.納稅義務人:

項目 納稅義
務人
說明
土地為
有償移轉時
原所有權人 指移轉時,原所有權人取得相當之代價。例如:買賣、交換、政府照價收買。
土地為
無償移轉時
取得
所有權人
指移轉時,取得所有權人並未付出代價。例如:贈與或遺贈。
土地設定
典權時
出典人 根據稅法規定,已規定地價之土地設定典權時,出典人須繳納土地增值稅。待回贖時,再要求無息退還原繳稅款。
信託土地有償移轉或設
定典權時
受託人 受託人就受託土地,於信託關係存續中,有償移轉所有權、設定典權或依信託法第35條第 1 項規定轉為其自有土地。
信託土地
歸屬時
歸屬權利人 受託人依信託本旨移轉信託土地與委託人以外之歸屬權利人。


二.漲價總數額計算:
以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值(或原規定地價)乘以物價指數,如有土地改良費用,亦應一併減除。

(一)申報移轉現值:可用下列 2 種價格擇一為申報移轉現值。

  1. 公告土地現值:為每年1月1日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。
  2. 雙方當事人合意之價格,例:買賣雙方簽訂之契約價格,即實際交易價格。但申報人申報之移轉現值,經審核低於公告土地現值者,得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。

(二)前次移轉現值或原規定地價

  1. 即該筆土地前一次移轉時向地方稅稽徵機關申報之移轉現值,如果沒有移轉過的土地就以53年規定之地價或53年以後舉辦之第一次規定地價或53年以前依土地稅法規定辦理之第一次規定地價地價為準。
  2. 經共有物分割後的土地其前次移轉現值原則上係以地政機關改算後的前次移轉現值為核稅依據,惟如係利用應稅土地與免徵或不課徵土地增值稅的土地,或以高報移轉現值取得土地後,取巧安排形成共有關係,經分割後再移轉應稅土地者,無論再移轉時之納稅義務人是否為原土地所有權人名義,依實質課稅原則及土地稅法第28條、第31條規定,該土地於分割後再移轉時,應以其分割前之原規定地價或前次移轉現值為原地價,計算漲價總數額課徵土地增值稅。另如經查明係重劃後始辦理共有土地分割者,其於分割後移轉依上揭規定核稅時,准依土地稅法第39條之1第1項規定減徵土地增值稅,其實際支付之重劃費用及增繳地價稅,並得依同法第31條第1 項第2款及第3項規定扣減漲價總數額及抵繳土地增值稅。
  3. 於因繼承取得之土地再行移轉者,其前次移轉現值為繼承開始時該土地之公告現值,但繼承前依第30條之1第3款規定領回區段徵收底價地之地價,高於繼承開始時該土地之公告現值者,應從高認定。
  4. 前次移轉現值或原規定地價,應按申報時最新公告之臺灣地區消費者物價總指數調整之。但非以收件日之公告土地現值為移轉現值之案件,即以申報書所載立契日(拍賣案件以拍定日)之最近台灣地區消費者物價總指數調整之。    

(三)土地改良費用有下列幾項

  1. 改良土地費用。
  2. 已繳納之工程受益費。
  3. 土地重劃費用。
  4. 因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地之公告現值總額。 

三.稅率及應納稅額的計算:

(一)一般用地稅率(3種級距)

稅級別 計算公式
第1級 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)未達百分之一百者】×稅率(20%)
第2級 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之一百以上未達百分之二百者】×【稅率(30%)-[(30%-20%)×減徵率]】-累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×A)
註:
持有土地年限未超過20年者,無減徵,A為0.10
持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,A為0.08
持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,A為0.07
持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,A為0.06
第3級 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉時申報現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之二百以上者】×【稅率(40%)-[(40%-20%)×減徵率]】-累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B)
註:
持有土地年限未超過20年者,無減徵,B為0.30
持有土地年限超過20年以上者,減徵率為20%,B為0.24
持有土地年限超過30年以上者,減徵率為30%,B為0.21
持有土地年限超過40年以上者,減徵率為40%,B為0.18

稅率速算表

持有年限/
稅級別
20年以下 超過20年以上~30年以下 超過30年以上~40年以下 超過40年以上
第1級 ax20% ax20% ax20% ax20%
第2級 ax30%-bx10% ax28%-bx8% ax27%-bx7% ax26%-bx6%
第3級 ax40%-bx30% ax36%-bx24% ax34%-bx21% ax32%-bx18%

備註:
a:土地漲價總數額
b:原規定地價或前次移轉現值總額(按物價指數調整後之總額)    


四.申報期限:

土地所有權移轉或設定典權時,雙方當事人應在訂定契約之日起30日內,向土地所在地之地方稅稽徵機關申報土地移轉現值,如逾期申報,則以地方稅稽徵機關收件日當期之公告土地現值為移轉現值核定應納之土地增值稅。

五.下列土地移轉時,可以免徵或不課徵土地增值稅:

(一)免徵       

  1. 各級政府出售或依法贈與之公有土地,及各級政府受贈之私有土地。      
  2. 因繼承而移轉之土地。       
  3. 私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。       
  4. 被徵收之土地。       
  5. 都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。       
  6. 非都市土地經需用土地人開闢完成或依計畫核定供公共設施使用,並依法完成使用地編定,其尚未被徵收前之移轉,經需用土地人證明者。
  7. 依法得徵收之私有土地,土地所有權人自願售與需用土地人者。

(二)不課徵        

  1. 配偶相互贈與之土地,得申請不課徵土地增值稅。        
  2. 作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。

六.土地增值稅罰則:

違反項目

處罰倍數或金額

買賣未辦竣權利移轉登記,再行出售者

處再行出售移轉現值2%之罰鍰

依土地稅法28條之1受贈土地之財團法人,有下列情形之一者:

1.未按捐贈目的使用土地者。

2.違反各該事業設立宗旨者。

3.土地收益未全部用於各該事業者。

4.經稽徵機關查獲或經人舉發查明捐贈人有以任何方式取得所捐贈土地之利益者。

追補應納之土地增值稅外,並處應納稅額二倍以下之罰鍰

  • 發布日期:2021/11/12
  • 發布單位:土地增值稅科
  • 最後更新時間: 2022/07/01
  • 點閱次數:1304
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