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基隆市稅捐稽徵局

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房屋稅調整說明-問與答


房屋稅不動產評價問答集
 

問1:什麼是房屋標準單價?與房屋稅及契稅有何關係?

答:
房屋標準單價係依房屋構造、用途類別及總層數等三種構成要件計算而來,是房屋評定現值之評價項目之一,為房屋稅稅額計算基準。 契稅稅額計算係以契價(房屋評定現值)乘以適用稅率,是以房屋標準單價越高,該戶房屋移轉時繳納的契稅稅額也會提高。
 

問2:房屋標準價格是如何訂定及計算?

答:
  1. 依據房屋稅條例第11條規定:「房屋標準價格,由不動產評價委員會依據下列事項分別評定,並由直轄市、縣(市)政府公告之:
    (1) 各種建造材料所建房屋,區分種類及等級。
    (2) 各類房屋之耐用年數及折舊標準。
    (3) 按房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況,並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分,訂定標準。 前項房屋標準價格,每三年重行評定一次,並應依其耐用年數予以折舊,按年遞減其價格。」
  2. 依本市簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點,房屋現值之核計,係以核定單價(元)×房屋面積(㎡)×(1-折舊率×折舊經歷年數)×街路等級調整率。本年應納房屋稅額=房屋課稅現值×適用稅率。
  3. 由上述可知,房屋稅並不是按房屋造價或市價計算,而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來。例如:張先生在中正區中正路有1棟第5層樓鋼筋混凝土造房屋,面積100平方公尺,標準單價為每平方公尺2,800元,於民國86年3月建造完成,供自住使用迄今,107年地段率為130%,張先生107年度應課徵房屋稅計算如下:
    2,800元×100平方公尺×(1-1%×21年)×130%×1.2%=3,450元
 
問3:新建房屋的構造標準單價提高的理由為何?
答:
本市房屋標準單價自民國73年7月1日實施至今,已沿用30年未予調整,致房屋標準單價已嚴重偏離實際情形而無法覈實核定房屋現值,連帶影響房屋稅及以房屋現值為稅基的契稅稅收,加上近年來房價高漲,過低的房屋持有稅,造成租稅不公及影響財政稅收。監察院亦於102年3月8日函請財政部依法檢討妥處,並要求督促各縣市政府確實改進,本市房屋標準單價實有調整之必要。
 

問4:新標準單價如何訂定?

答:
本處為研議房屋標準單價30多年未調整所造成持有稅偏低情形,依80年至105年全國營造工程物價指數調幅即高達87.06%,考量為降低對民眾納稅之衝擊,本次僅依原標準單價調整50%,為全國最低。
 

問5:新的(調整後)房屋標準單價表自何時起適用實施?

答:
房屋標準價格每3年重行評定一次,本市上次評定調整日期為102年,依規定105年應重行評定,不動產評價委員會議決新的房屋標準單價從106年7月1日起實施適用。
 

問6:新的(調整後)房屋標準單價表適用對象為何?

答:
本市105年不動產評價委員會決議通過,新的房屋標準單價表僅適用於106年7月1日以後新建、增建、改建完成之房屋。
 
問7:新增的房屋構造標準單價表,對舊屋會有影響嗎?
答:
本次調整後房屋標準單價不溯及既往僅適用於106年7月1日以後核發使用執照之新建、增建、改建房屋,亦即107年房屋稅開徵時才會適用,對於106年度之舊屋完全不受影響。

問8:要如何認定房屋新建、增建、改建完成日呢?

答:
  1. 有使用執照或完工證明者:為使用執照核發日期或完工證明所載日 期。
  2. 無使用執照或完工證明者:
    (1)有申報者,為申報完成日(應檢附相關證明文件)。
    (2)未申報者,為調查日期。

問9:106年6月30日以前建造完成之房屋,在106年7月1日以後增建部分,適用何種標準單價?

答:
新的房屋標準單價表適用對象為106年7月1日以後才建造完成之新(增、改)建房屋,故106年7月1日以後增建完成部分,應適用新的房屋標準單價表。換句話說,106年6月30日以前建造完成並提出申報之新(增、改)建房屋,適用原標準單價。

問10:地段率為何要調整?

答:

房屋標準價格,每三年重行評定一次,上次評定為102年度,所以105年度必須重新評定,基隆市政府於105年12月29日通過房屋稅地段率調整案,並自106年7月1日起施行。
若民眾收到稅單時,如果發現房屋稅比去年增加,有可能是因為房屋使用情形變更適用較高稅率、增建而增加面積,或是去年新建房屋今年按全年度課稅等原因使得房屋稅額增加,另外也有可能是調高房屋地段率所致。

本市房屋位置所在段落等級表所列地段率,經本局多次實地勘查,除考量房屋所在街道村里之商業交通、發展情形及房屋供求概況外,並參酌本市地政機關提供公告現值、地域發展榮枯、交通設施闢建、未來發展可期等因素,經房屋稅服務區人員完成調查報告,作成調整建議表,重新評定全市地段率。

稅務局自105年即著手規劃並派員實地調查,作成提案,提交105年12月29日召開之本市不動產評價委員會會議,經決議自106年7月1日起適用,所以此次調整將會反應在107年5月開徵的房屋稅上(課稅期間:106年7月1日至107年6月30日)。

上述經本市不動產評價委員會重行評定之房屋標準價格,於106年2月2日公告,自同年7月1日施行,業已完成法定程序。依房屋稅條例第11條規定及財政部90年台財稅字第0900455793號函釋,於評定後未滿3年不得重行評定,本次重評之房屋標準價格將適用至108年6月30日止。

本次地段率調整影響戶數約為全市戶數7.5%,增加稅額400多萬元,約佔全年查定數0.55%。依財政收支劃分法第12條規定,縣(市)房屋稅徵起之收入40%給該鄉鎮市,20%由縣統籌分配所屬鄉鎮市。為維持鄉鎮市財政收入,請民眾多多支持合理評定地段率,以維護公平課徵房屋稅。

問11:老舊房屋為何房屋稅也增加?

答:
依照房屋稅條例規定,房屋除按建材、構造、面積及逐年折舊外,還要乘以地段率,計算房屋評定現值。地段率是由不動產評價委員會根據房屋所處街路商業交通及房屋供需與買賣價格等評定地段率,每3年評定一次。由此可知,房屋會因個別建材、構造及使用年度之折舊而有不同,所以老舊房屋在建材、構造及折舊上,其房屋現值會比新建房屋為低,但地段率評定是就整條街路的商業、交通、房屋供需等情況評定,房屋如果位在商業繁榮、交通便利、公共設施完備的路段,亦即好地段的房屋,不論新屋或舊屋,買賣價格均有上漲,所以房屋地段率的調升,不論新房屋或老舊房屋均應一體適用,縱屬老舊房屋也須適用,因此,房屋位在調升地段率的路段,不論新屋或舊屋,107年房屋稅會略有增加。

問12:基隆市107年調整地段率,影響的區域大致有哪些?

答:
近年來快速道路通車、房地產價格上漲,對本市各區路段發展影響不一。因此,本局在107年參照土地公告現值區分等級及視各路段繁榮情形,予以調整地段率。本市各行政區107年地段率調整概述如下:
中正區:調和街臨近市場,生活便利;中船路生活機能完整,商業活絡。
七堵區:三合街、大德路、堵南街、溪頭街,生活機能與明德三路一致,各道路開設完竣,交通便利。
暖暖區:金華街住宅區相對周邊區域地段率過低,適度調整地段率。
仁愛區:本區地段率較其他區域相對較高,調升幅度較少,微幅調整地段率使機能相同區域地段率一致。另自來街一帶,因區域商機較為沒落,微幅調降地段率。 中山區:中山區未做調整。
安樂區:城上城新建案推動,帶動商圈形成,連帶鄰近區域地價上揚。
信義區:深澳坑路附近快速道路通車,交通便利;教忠街、深美街、中興路、正信路皆臨近學校,學區及住宅聚落成型;信一路、信二路鄰近信義市場,商業活絡。

本次地段率調升的區域主要集中在安樂區、信義區,雖因新建案推動,帶動商圈形成及快速道路通車,交通發展等因素,致房屋稅地段率調升,於107年5月開徵應繳納房屋稅將會略有增加,惟民眾之房地產價額近年亦有上漲,因此地段率調升也反映出民眾擁有的資產價值增加。

本市107年評定地段率是經稅務局派員逐條街路實地勘查並多次檢討,從全市衡平性角度訂定一致標準,改善過去各行政區街路繁榮程度不同而地段率卻相同的課稅不公平情形,懇請各位市民朋友鼎力支持。

 

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